Tahliye Taahhüdü
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralayana (ev veya iş yeri sahibine) karşı, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte hiçbir ihtara gerek kalmaksızın kayıtsız ve şartsız boşaltacağını bildiren tek taraflı irade beyanıdır.[1]
Türk kira hukukunda kiracıyı koruma amacı güden yasal düzenlemeler nedeniyle kira sözleşmeleri süre bitiminde kiraya veren tarafından kendiliğinden sonlandırılamaz. Tahliye taahhütnamesi, bu korumaya kanun koyucu tarafından getirilmiş en önemli istisnalardan biridir.
Hukuki Dayanak
Tahliye taahhüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir:
"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."
Geçerlilik Koşulları
Bir tahliye taahhüdünün hukuken bağlayıcı ve geçerli olabilmesi için Yargıtay içtihatları ve kanun hükmü doğrultusunda şu dört unsurun bir arada bulunması zorunludur:
- Yazılı Şekil: Taahhüt mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır. Adi yazılı belge yeterlidir; ancak ispat kolaylığı ve imza inkârının önüne geçilmesi açısından noter huzurunda (düzenleme veya onaylama şeklinde) yapılması uygulamada tercih edilir.
- Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması: Taahhütname, kira sözleşmesi kurulup taşınmaz kiracıya fiilen teslim edildikten sonraki bir tarihte imzalanmış olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşme yapılmadan önce alınan taahhütler, kiracının müzayaka (darda kalma/baskı) altında olduğu kabul edildiğinden hukuken geçersizdir.
- Tahliye Tarihinin Belirli Olması: Taşınmazın hangi gün, ay ve yılda tahliye edileceği metin üzerinde açık, tereddüde yer bırakmayacak ve belirli (veya belirlenebilir) şekilde yazılmış olmalıdır.
- Bizzat Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmesi: Taahhüdü bizzat kiracı veya özel yetki verilmiş vekili imzalamalıdır. Birden fazla kiracı bulunması halinde geçerlilik için tüm kiracıların imzası şarttır. Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda diğer eşin açık rızasının bulunması gerekir.
Hukuki Süreç ve Uygulama
Kiracı taahhüt ettiği tahliye tarihinde taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin elinde kanunen iki hukuki yol bulunmaktadır:
1 Aylık Hak Düşürücü Süre
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde yasal yollara başvurmak zorundadır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; 1 ay geçtikten sonra taahhüde dayanılarak tahliye istenemez.
> Sürenin Korunması: Kiraya veren, bu 1 aylık süre dolmadan önce kiracıya tahliye iradesini yazılı olarak bildirmiş (örneğin noterden ihtarname çekmiş) ise, tahliye davası açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzar (TBK m. 353).
Başvurulacak Yollar
- İcra Takibi (İİK m. 272 vd.): Kiraya veren, taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Kiracıya tahliye emri tebliğ edilir; kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse 15 gün içinde taşınmaz zorla tahliye edilir.
- Tahliye Davası: Kiraya veren doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davası açabilir. Ancak dava şartı olarak öncelikle arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur.
İtiraz ve Yargı Kararları
"Beyaza İmza" (Boş Tarihli Taahhütname)
Uygulamada kiracıların kira başlangıcında boş kâğıda imza atması veya tahliye tarihi kısmı boş bırakılarak metnin imzalanması sıkça görülür. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, boş bir belgeye imza atan kişi bunun sonucuna katlanmak zorundadır (beyaza imza kuralı). Kiracı, boşluğun sonradan iradesine aykırı doldurulduğunu ancak yazılı bir delille (örneğin aynı tarihli yazılı bir protokol ile) ispatlayabilir; tanık delili kabul edilmez.
Zorunlu Arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarında tahliye davaları açılmadan önce adli arabuluculuk kurumuna başvurulması dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağı ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır.
Ayrıca Bakınız
Kaynakça
- ↑ İnceoğlu, M. Murat (2021). *Kira Hukuku*. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık.