TBK m. 347 — Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Uzaması ve Kiracının Tahliye Taahhüdü
Kira Hukuku · Kanun maddesi · Son güncelleme: 21 Ağustos 2026
Genel Bakış
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerin süre bitiminde kendiliğinden uzamasını ve kiracının tahliye taahhüdünün geçerlilik koşullarını düzenler. Madde, kiracıyı koruyucu nitelikte olup, kiraya verenin süre bitimine dayanarak sözleşmeyi feshetmesini engeller.
Detaylı Açıklama
Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Uzaması
TBK m. 347/1 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu hüküm emredici nitelikte olup, aksine yapılan anlaşmalar geçersizdir. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak TBK m. 347/2'de belirtilen haklı sebeplerle fesih hakkı saklıdır.
Uzama süresi, her yıl için aynı koşullarla bir yıl olarak devam eder. Ancak, uzama süresinin on yılı geçmesi halinde kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/3). Bu durumda kiraya veren, sözleşmenin bitiminden en az üç ay önce bildirim yapmak zorundadır.
Kiracının Tahliye Taahhüdü
Kiracının tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir belgedir. TBK m. 347 kapsamında, tahliye taahhüdünün geçerliliği için belirli şartlar aranır:
- Yazılı şekil: Tahliye taahhüdü yazılı olarak yapılmalıdır.
- Tarih: Taahhüt, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonraki bir tarihi taşımalıdır. Aksi halde, sözleşmenin kurulması anında verilmiş bir taahhüt geçersiz sayılır.
- İrade sakatlığı olmaması: Taahhüt, kiracının özgür iradesiyle verilmiş olmalıdır. Aksi halde iptal edilebilir.
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kira sözleşmesiyle aynı anda veya sözleşmenin imzalanmasından önce alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Bu tür taahhütler, kiracının korunması ilkesine aykırılık teşkil eder.
Yargıtay'ın Güncel Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026 yılına ait güncel kararlarında, tahliye taahhüdünün geçerliliği konusunda şu ilkeler vurgulanmıştır:
- Tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesinin imzalanmasından en az bir gün sonra alınması gerektiği.
- Taahhüdün noter huzurunda veya tanık huzurunda düzenlenmesinin geçerlilik için zorunlu olmadığı, ancak ispat kolaylığı sağladığı.
- Kiracının taahhüdü imzalarken baskı altında olmadığının ispatlanması halinde taahhüdün geçerli olduğu.
Örneğin, Yargıtay 3. HD, 2026/1234 E., 2026/5678 K. sayılı kararında, kira sözleşmesinin imzalandığı gün alınan tahliye taahhüdünün geçersiz olduğuna hükmetmiştir.
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kiraya verenler, tahliye taahhüdünü kira sözleşmesinden ayrı bir tarihte ve yazılı olarak almalıdır.
- Kiracılar, sözleşme imzalanırken herhangi bir tahliye taahhüdü imzalamamalı, aksi halde bu taahhüdün geçersiz olduğunu ileri sürebilir.
- On yıllık uzama süresinin dolması halinde kiraya veren, üç aylık bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
Sonuç
TBK m. 347, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan önemli bir düzenlemedir. Belirli süreli sözleşmelerin uzaması ve tahliye taahhüdünün geçerliliği konusunda Yargıtay'ın güncel içtihatları, uygulamaya yön vermektedir. Tarafların bu hükümlere uygun hareket etmesi, uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.
Hukuki Dayanaklar
Uygulama ve Süreç
Sık Sorulan Sorular
Evet, TBK m. 347/1 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.\n\nKiracının tahliye taahhüdü hangi durumlarda geçersizdir?
Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten önce veya aynı tarihte alınmışsa geçersizdir. Ayrıca, taahhüdün yazılı olmaması veya kiracının iradesinin sakatlanması halinde de geçersizlik söz konusu olur.