TBK m. 345 — Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artırılması: 2026 Güncel Uygulama
Kira Hukuku · Kanun maddesi · Son güncelleme: 21 Ağustos 2026
Genel Bakış
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 345. maddesi, kira bedelinin belirlenmesi ve artırılmasına ilişkin dava açma süresini ve bu davanın sonuçlarını düzenler. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin artırılmasına yönelik uyuşmazlıklarda TBK m.344 ve m.345 birlikte uygulanır. 2026 yılı itibarıyla, kira artış oranları TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre belirlenmekte olup, beş yılı dolduran kiralarda hakkaniyete göre tespit yapılmaktadır. Bu makalede, TBK m.345'in kapsamı, dava şartları, süreleri ve Yargıtay'ın güncel içtihatları ışığında uygulamadaki detaylar incelenecektir.
Detaylı Açıklama
TBK m.345'in Düzenlenme Amacı ve Kapsamı
Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi, kira bedelinin belirlenmesi davasının açılma süresini ve bu davanın kiracıyı bağlama anını düzenler. Madde, özellikle kira sözleşmesinin yenilenen dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin tespiti için açılacak davalarda, tarafların hak kaybına uğramamasını amaçlar. Bu hüküm, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsar; diğer kira türlerinde (örneğin ürün kirası) uygulanmaz.
Maddenin ilk fıkrasına göre, kira bedelinin belirlenmesi davası, kira bedelinin artırılacağı tarihten başlayarak otuz gün içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir; yani süresi içinde dava açılmazsa, kiraya veren o dönem için kira artışı talep edemez. Ancak, bu süre içinde dava açılmamışsa, kiraya veren yeni kira döneminin sonuna kadar dava açma hakkını kaybeder.
Kira Bedelinin Belirlenmesi Davasının Şartları
TBK m.345'e göre dava açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında bir kira sözleşmesinin bulunması ve bu sözleşmenin konut veya çatılı işyeri kirası olması gerekir. Ayrıca, kira bedelinin artırılacağı dönem için tarafların anlaşamaması veya sözleşmede artışa ilişkin hüküm bulunmaması gerekir. Eğer sözleşmede artış oranı belirlenmişse, bu oran TBK m.344/1'deki sınırı (TÜFE'nin 12 aylık ortalaması) aşamaz. Aksi takdirde, sözleşme hükmü geçersiz olur ve kira bedeli ancak bu sınır içinde artırılabilir.
Dava açma süresi, kira bedelinin artırılacağı tarihten itibaren otuz gündür. Bu süre, kiraya verenin kira bedelini artırma iradesini kiracıya bildirdiği tarihten değil, kira döneminin başlangıcından itibaren işler. Örneğin, kira dönemi 1 Ocak'ta başlıyorsa, dava en geç 30 Ocak'a kadar açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü olduğundan, mahkeme tarafından resen dikkate alınır.
Beş Yılını Dolduran Kiralarda Hakkaniyet Tespiti
TBK m.344/3'e göre, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl geçtikten sonra, kira bedelinin belirlenmesinde hakkaniyet ilkesi devreye girer. Bu durumda, kira bedeli, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve ekonomik koşullar göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun şekilde tespit edilir. Bu tespit, TBK m.345'teki dava süresine tabidir; yani beş yılını dolduran kiralarda da dava, kira döneminin başlangıcından itibaren otuz gün içinde açılmalıdır.
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, beş yılını dolduran kiralarda hakkaniyet tespiti yapılırken, kiralananın niteliği, konumu, piyasa koşulları ve tarafların ekonomik durumları dikkate alınır. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025 tarihli bir kararında, kira bedelinin emsal kiralara göre belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Sözlü Kira Sözleşmelerinde Artış Şartı ve İspat Yükü
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun, sözlü kira sözleşmelerinde artış şartının bulunmamasıdır. Bu durumda, kiraya verenin artış talebini ispat etmesi gerekir. TBK m.345/2'ye göre, kira bedelinin artırılacağına ilişkin anlaşma yazılı yapılmadıysa, kiraya veren bu anlaşmayı her türlü delille ispat edebilir. Ancak, sözlü anlaşmanın varlığı, yemin dahil her türlü kanıtla ispatlanabilir.
Yargıtay'ın 2025 tarihli bir kararında, sözlü kira sözleşmesinde artış şartının bulunmadığı durumda, kiraya verenin artış talebini yemin deliliyle ispat edebileceği kabul edilmiştir. Bu karar, TBK m.345/2 ve m.345/3 hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir. Ayrıca, dava açma süresinin kaçırılmaması için kiraya verenin dikkatli olması gerektiği vurgulanmıştır.
Dava Sonucunda Verilen Kararın Etkisi
TBK m.345/3'e göre, mahkemece verilen karar, kiracıyı, dava açılmasına neden olan kira döneminin başlangıcından itibaren bağlar. Yani, mahkeme kira bedelini tespit ederse, bu bedel, dava açılan dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu nedenle, kiraya verenin dava açtığı tarihten önceki dönemler için kira farkı talep etme hakkı yoktur.
Öte yandan, mahkeme kararı, kiracıyı bağladığı gibi, kiraya vereni de bağlar. Kararın kesinleşmesiyle birlikte, tespit edilen kira bedeli, taraflar arasında sözleşme hükmü gibi uygulanır.
Yasal Süreç
Kira bedelinin belirlenmesi davası, sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava, kira bedelinin artırılacağı tarihten itibaren otuz gün içinde açılmalıdır. Dava dilekçesinde, kira bedelinin hangi oranda artırılması gerektiği ve bu artışın dayanağı açıklanmalıdır. Mahkeme, gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırarak kira bedelini tespit eder.
Dava sürecinde, tarafların delilleri toplanır ve duruşma yapılır. Mahkeme, TBK m.344 ve m.345 hükümlerini uygulayarak karar verir. Karar, temyiz edilebilir; ancak temyiz, kararın icrasını durdurmaz.
Hukuki Dayanaklar
Uygulama ve Süreç
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası, kira bedelinin artırılacağı tarihten itibaren otuz gün içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir; süresi içinde dava açılmazsa, kiraya veren o dönem için kira artışı talep edemez. Örneğin, kira dönemi 1 Ocak'ta başlıyorsa, dava en geç 30 Ocak'a kadar açılmalıdır.\n\nSözlü kira sözleşmesinde kira artışı nasıl ispat edilir?
Sözlü kira sözleşmesinde artış şartı bulunmuyorsa, kiraya veren artış talebini her türlü delille ispat edebilir. Yargıtay, yemin delilini de bu kapsamda kabul etmektedir. Ancak, dava açma süresi kaçırılmamalıdır.