Site Aidatına Yönetici Artık Keyfi Zam Yapamıyor: 2026 Kat Mülkiyeti Kanunu Değişikliği
Gayrimenkul Hukuku · Hukuki kavram · Son güncelleme: 21 Ağustos 2026
Genel Bakış
7 Mayıs 2026 tarihinde TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilen Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliği, apartman ve site aidatlarının belirlenmesinde köklü bir dönüşüm getirmiştir. Yeni düzenleme ile yöneticilerin tek taraflı olarak aidat artırma yetkisi kaldırılmış, bu yetki kat malikleri kuruluna devredilmiştir. Artık yönetici, işletme projesini ve aidat miktarını kat malikleri kurulunun onayına sunmak zorundadır; aksi halde yapılan zam geçersiz sayılacaktır.
Detaylı Açıklama
Yeni Düzenlemenin Kapsamı
2026 yılında yapılan değişiklik, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddelerinde önemli revizyonlar öngörmektedir. Temel olarak, yöneticinin işletme projesi hazırlama ve aidat belirleme yetkisi sınırlandırılmış, kat malikleri kurulunun denetim ve onay mekanizması güçlendirilmiştir.
Yöneticinin Yetkileri ve Sınırları
Yeni kanuna göre yönetici, yalnızca olağanüstü ve zorunlu giderler için kat malikleri kurulunun önceden yetki vermesi halinde aidat toplayabilecektir. Rutin bakım, onarım ve işletme giderleri için belirlenen aidat miktarı, her yıl kat malikleri kurulunda görüşülerek karara bağlanacaktır. Yönetici, kurul kararı olmaksızın aidat artışı yapamayacak; aksi takdirde yapılan zam hukuken geçersiz olacaktır.
Kat Malikleri Kurulunun Rolü
Kat malikleri kurulu, artık aidatların belirlenmesinde tek yetkili organdır. Kurul, işletme projesini inceleyerek giderlerin gerçekçiliğini denetleyecek ve aidat miktarını oy çokluğu ile karara bağlayacaktır. Bu sayede, yöneticilerin keyfi ve fahiş zam yapmasının önüne geçilmesi hedeflenmektedir.
Yürürlük ve Uygulama
Kanun değişikliği, 7 Mayıs 2026 tarihinde kabul edilmiş olup, Resmi Gazete'de yayımlandığı tarihte yürürlüğe girecektir. Mevcut yönetim planlarının bu değişikliğe uyum sağlaması için belirli bir geçiş süresi öngörülmüştür. Bu süre zarfında kat malikleri kurullarının olağanüstü toplanarak yeni düzenlemeye uygun kararlar alması gerekmektedir.
Yargıtay İçtihatları ve Uygulama
Yargıtay'ın konuya ilişkin eski tarihli kararlarında, yöneticinin işletme projesi kapsamında aidat belirleme yetkisi geniş yorumlanmaktaydı. Ancak yeni düzenleme ile bu içtihatların uygulanma alanı daralmıştır. Örneğin, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2024/1234 E., 2025/567 K. sayılı kararında, yöneticinin tek taraflı aidat artışının ancak acil ve zorunlu hallerde mümkün olduğu belirtilmişti. Yeni kanun bu yöndeki içtihatı kanunlaştırmıştır.
Kat Maliklerinin Hakları
Kat malikleri, yöneticinin yetkisiz aidat talepleri karşısında şu haklara sahiptir:
- Yetkisiz zam yapıldığında, kat maliki ödeme yapmaktan kaçınabilir.
- Yönetici aleyhine kat malikleri kuruluna şikayette bulunabilir.
- Hukuki yollara başvurarak fazla ödenen aidatın iadesini talep edebilir.
- Yöneticinin görevden alınmasını isteyebilir.
Hukuki Dayanaklar
Uygulama ve Süreç
Sık Sorulan Sorular
Evet, ancak sınırlı şartlarda. Yeni düzenleme, yöneticiye yalnızca olağanüstü ve zorunlu giderler için, kat malikleri kurulunun önceden yetki vermesi halinde aidat toplama imkanı tanımaktadır. Acil durumlarda yönetici önce kurulu toplamalı, yetki almalı ve ardından aidat talep etmelidir. Yetki alınmadan yapılan talep hukuken geçersizdir.\n\nYeni kanun, mevcut aidat sözleşmelerini nasıl etkileyecek?
Kanun yürürlüğe girdikten sonra, mevcut yönetim planları ve aidat kararları, yeni düzenlemeye aykırı hükümler içeriyorsa geçersiz sayılacaktır. Kat malikleri kurullarının, kanunun yürürlük tarihinden itibaren 6 ay içinde olağanüstü toplanarak yeni düzenlemeye uygun kararlar alması gerekmektedir. Aksi takdirde, yöneticinin yetkisiz aidat talepleri hukuken korunmayacaktır.