Kiracı Tahliye Davası Nedir?
Kira Hukuku · Rehber · Son güncelleme: 21 Ağustos 2026
Genel Bakış
Kiracı Tahliye Davası, ev sahibinin kanunda sınırlı olarak sayılan haklı nedenlerden birine dayanarak, kiracısını ev veya işyerinden mahkeme kararıyla çıkarmak için açtığı dava türüdür. Türkiye'de kira davalarında dava açmadan önce Arabuluculuk sürecine başvurulması yasal zorunluluktur.
Dava Nedir?
Kira sözleşmeleri, sadece sözleşme süresinin bitmesiyle kendiliğinden sona ermez; kiracı istemedikçe sözleşme her yıl otomatik olarak yenilenir. Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan özel tahliye sebeplerinin oluşması ve bunun mahkeme kanalıyla tespit edilmesi gerekir.
Kimler Açabilir?
Taşınmazın mülkiyet sahibi (malik) veya intifa hakkı sahibi olan ev/işyeri sahipleri kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Ayrıca yeni satın alan kişi de (yeni malik) belirli şartlarla eski kiracının tahliyesini isteyebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Arabuluculuk: Dava açılmadan önce adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvurulmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.
- Görevli Mahkeme: Kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye davalarında mutlak görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Gerekli Belgeler
- Kira Sözleşmesi yazılı örneği
- Tahliye Taahhütnamesi (Eğer taahhüde dayalı tahliye isteniyorsa)
- Çekilen İhtarnameler ve tebliğ şerhleri
- Arabuluculuk son tutanağı (Anlaşılamadığına dair asıl ıslak imzalı tutanak)
- Tapu kaydı örneği
Dava Süreci
- Arabuluculuk Aşaması: Başvuru sonrası yaklaşık 3-4 hafta içinde taraflar görüşür. Anlaşma olmazsa süreç kapanır.
- Dava Açılması: Arabuluculuk son tutanağı eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır.
- Duruşmalar: Mahkeme tarafların delillerini toplar, gerekirse tanık dinler veya mülkte keşif yapar.
- Karar ve İcra: Mahkeme tahliyeye hükmederse, kiracı mülkü boşaltmazsa karar İcra Dairesi kanalıyla zorla (polis marifetiyle) yerine getirilir.
Masraflar Hakkında Genel Bilgi
Tahliye davası açılırken yıllık kira bedeli üzerinden nispi harç yatırılır. Bu nedenle masraflar kira bedeline göre değişmekle birlikte ortalama 3.000 TL - 5.000 TL arasındadır. Dava kazanıldığında tüm yargılama masrafları ve yasal vekalet ücreti kiracıya yükletilir.
Dilekçe Hakkında Açıklama
Tahliye dilekçesinde tahliye nedeni net bir şekilde belirtilmelidir. Örneğin, "İhtiyaç nedeniyle tahliye" talep ediliyorsa ev sahibinin kendisinin, eşinin veya alt/üstsoyunun bu konuta neden ihtiyacı olduğu (Örn: Kirada oturduğu, evleneceği vb.) inandırıcı kanıtlarla açıklanmalıdır.
Hukuki Dayanaklar
Uygulama ve Süreç
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren en geç 1 ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekir. Ancak bu süre içinde kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmişse dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış sayılır.\n\nTahliye taahhütnamesine dayanarak kiracı nasıl çıkarılır?
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatılmalı veya doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılmalıdır. Taahhütnamenin kira sözleşmesinin imzalanmasından makul bir süre sonra (serbest iradeyle) düzenlenmiş olması geçerlilik şartıdır.