Kira Uyarlama Davası Nedir? Şartları ve Yargıtay Kararları

Kira Uyarlama Davası Nedir? Şartları ve Yargıtay Kararları
Kira Hukuku · Hukuki kavram · Son güncelleme: 25 Ağustos 2026

Kısa açıklama: Kira uyarlama davası, olağanüstü koşullar nedeniyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan bir hukuki yoldur. TBK m.138'e dayanan bu davanın şartlarını, Yargıtay kararlarını ve 2026 güncel uygulamalarını kapsamlı şekilde inceliyoruz.

Genel Bakış

=== Kısa Tanım ===

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmedeki kira bedelinin yeni koşullara uyarlanmasını talep eden bir davadır. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen "aşırı ifa güçlüğü" kurumunun kira sözleşmelerine özgü bir uygulamasıdır.

Detaylı Açıklama

Hukuki Dayanak: TBK Madde 138

Kira uyarlama davasının yasal dayanağı, TBK'nın 138. maddesidir. Bu maddeye göre, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve bu durum sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut şartlarla borçlunun ifayı talep etmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede ağırlaştırırsa, borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu imkân, kira sözleşmeleri açısından da geçerlidir.

Kira Uyarlama Davasının Şartları

Kira uyarlama davasının açılabilmesi için TBK m.138'deki şartların kira sözleşmesi özelinde sağlanması gerekir. Bu şartlar şunlardır:

Olağanüstü Bir Durumun Varlığı: Sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bir durum ortaya çıkmalıdır. Örneğin, ekonomik kriz, döviz kurundaki ani ve aşırı artış, doğal afetler, pandemi gibi olaylar bu kapsamda değerlendirilebilir.

Olağanüstü Durumun Taraflardan Kaynaklanmaması: Bu durum, borçlunun (kiracının) kusurundan kaynaklanmamalıdır. Kiracının kendi eylemleriyle yarattığı bir durum uyarlama talebine dayanak olamaz.

İfa Güçlüğünün Ağırlaşması: Olağanüstü durum, sözleşmenin ifasını borçlu açısından katlanılamaz derecede ağırlaştırmalıdır. Kira bedelinin ödenmesi, kiracının ekonomik dengesini bozacak düzeyde zorlaşmalıdır.

Dürüstlük Kuralına Aykırılık: Borçlunun ifayı talep etmesi, dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede ağır olmalıdır. Yani, mevcut koşullarda kira bedelinin aynen ödenmesini istemek, hakkaniyete aykırı olmalıdır.

Borçlunun Edimini Henüz İfa Etmemiş Olması veya İfanın Aşırı Ölçüde Güçleşmesi: Borçlu, edimini (kira bedelini) henüz ifa etmemiş olmalı veya ifa aşamasında olmalıdır. Ayrıca, uyarlama talebi, sözleşmenin kurulduğu andan itibaren geçerli olmak üzere ileri sürülebilir.

Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Farklar

Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı bir hukuki kurumdur. Kira tespit davası, kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına göre belirlenmesini sağlarken; kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulduğu andaki koşulların olağanüstü değişimi nedeniyle kira bedelinin yeni duruma uyarlanmasını amaçlar. Kira tespit davası, TBK m.344'te düzenlenmiş olup, kira sözleşmesinin uzaması durumunda kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak belirlenmesini sağlar. Kira uyarlama davası ise, sözleşme süresi içinde olağanüstü durumların ortaya çıkması halinde açılabilir.

Yargıtay Kararları ve İçtihatları

Yargıtay, kira uyarlama davalarına ilişkin çeşitli kararlar vermiştir. Özellikle COVID-19 pandemisi sonrasında, kira uyarlama talepleri artmış ve Yargıtay'ın bu konudaki görüşleri önem kazanmıştır. Yargıtay, olağanüstü durumun varlığını kabul etmekle birlikte, uyarlama talebinin her somut olayda ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2021 tarihli bir kararında, pandemi nedeniyle işyeri kirasının uyarlanması talebinin, kiracının iş hacmindeki düşüşün kanıtlanması halinde kabul edilebileceği belirtilmiştir. Ayrıca, Yargıtay, uyarlama davasının ancak sözleşmenin kurulduğu tarihteki koşulların değişmesi halinde açılabileceğini, bu değişikliğin öngörülemez olması gerektiğini ifade etmektedir.

2026 Güncel Uygulamalar

2026 yılı itibarıyla, Türkiye'de yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve yüksek enflasyon, kira uyarlama davalarının sayısını artırmıştır. Özellikle döviz kurlarındaki artış ve enflasyon oranlarındaki yükselme, kiracıların uyarlama taleplerini gündeme getirmektedir. Mahkemeler, bu tür davalarda bilirkişi raporlarına sıklıkla başvurmakta ve kira bedelinin tespitinde TÜFE oranlarını dikkate almaktadır. Ayrıca, Yargıtay'ın son dönem kararlarında, uyarlama talebinin kabulü için "aşırı ifa güçlüğü"nün varlığının somut delillerle ortaya konulması gerektiği vurgulanmaktadır.

Dava Süreci ve Yetkili Mahkeme

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesinde (sulh hukuk mahkemesi) açılır. Dava, kira bedelinin uyarlanması talebiyle açılır ve hâkim, tarafların durumunu değerlendirerek kira bedelini yeni koşullara göre belirler. Hâkim, uyarlama talebini kabul edebilir veya reddedebilir. Uyarlama kararı, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren geçerli olmak üzere hüküm doğurur.

Sonuç

Kira uyarlama davası, kira sözleşmelerinde ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin adil bir şekilde yeniden belirlenmesini sağlayan önemli bir hukuki araçtır. TBK m.138'deki şartların sağlanması halinde, kiracılar bu davayı açarak kira bedelinin düşürülmesini talep edebilirler. Ancak, bu davanın açılabilmesi için olağanüstü durumun varlığının ve ifa güçlüğünün somut delillerle kanıtlanması gerekmektedir. Yargıtay'ın içtihatları, bu konuda yol gösterici niteliktedir.

Hukuki Dayanaklar

* Türk Borçlar Kanunu m. 138: Aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasını düzenler. Kira uyarlama davasının yasal dayanağıdır. Mevzuat kaynağı\n* Türk Borçlar Kanunu m. 344: Kira bedelinin tespiti ve uyarlanmasına ilişkin hükümler içerir. Kira tespit davası ile karıştırılmamalıdır. Mevzuat kaynağı

Uygulama ve Süreç

İçerikte yer alan açıklamalar ve başvuru adımları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası ne zaman açılabilir?

Kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulduğu tarihten sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun, kira bedelinin ödenmesini katlanılamaz derecede güçleştirmesi halinde açılabilir. Bu durumun varlığı, örneğin ekonomik kriz, döviz kuru artışı, pandemi gibi olaylar olabilir. Dava, bu olağanüstü durumun ortaya çıkmasından itibaren makul bir süre içinde açılmalıdır.\n\nKira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?

Kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulduğu andaki koşulların olağanüstü değişimi nedeniyle kira bedelinin yeni duruma uyarlanmasını amaçlar. Kira tespit davası ise, kira sözleşmesinin uzaması durumunda kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak belirlenmesini sağlar. Kira tespit davası, TBK m.344'e dayanırken, kira uyarlama davası TBK m.138'e dayanır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira uyarlama davası, kira sözleşmelerinde ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin adil bir şekilde yeniden belirlenmesini sağlayan önemli bir hukuki araçtır. TBK m.138'deki şartların sağlanması halinde, kiracılar bu davayı açarak kira bedelinin düşürülmesini talep edebilirler. Ancak, bu davanın açılabilmesi için olağanüstü durumun varlığının ve ifa güçlüğünün somut delillerle kanıtlanması gerekmektedir. Yargıtay'ın içtihatları, bu konuda yol gösterici niteliktedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası ne zaman açılabilir?

Kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulduğu tarihten sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun, kira bedelinin ödenmesini katlanılamaz derecede güçleştirmesi halinde açılabilir. Bu durumun varlığı, örneğin ekonomik kriz, döviz kuru artışı, pandemi gibi olaylar olabilir. Dava, bu olağanüstü durumun ortaya çıkmasından itibaren makul bir süre içinde açılmalıdır.

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?