Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 Değişiklikleri: Aidat, Yönetim ve İtiraz Hakları
Gayrimenkul Hukuku · Hukuki kavram · Son güncelleme: 21 Ağustos 2026
Genel Bakış
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda 2026 yılında 7579 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler, kat maliklerinin aidat artışlarına itiraz haklarını güçlendirmekte, yönetim planı değişikliklerini daha katı kurallara bağlamakta ve uyuşmazlıkların çözümünde sulh hukuk mahkemelerini yetkili kılmaktadır. Bu makalede, değişikliklerin kapsamı, yürürlük tarihleri ve kat maliklerinin hakları detaylı olarak ele alınmaktadır.
Detaylı Açıklama
1. 7579 Sayılı Kanun ile Getirilen Temel Değişiklikler
7 Mayıs 2026'da kabul edilen ve 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35, 37 ve 70. maddelerinde köklü değişiklikler yapmıştır. Bu değişikliklerin temel amacı, kat maliklerinin yönetim sürecindeki iradesini güçlendirmek ve aidat artışlarında şeffaflığı sağlamaktır.
a) KMK Madde 35 Değişikliği: Yönetim Planı ve Aidat Artışları
Değişiklikle birlikte, yöneticinin tek taraflı olarak aidat belirleme yetkisi sınırlandırılmıştır. Artık aidat artışları, genel kurul tarafından onaylanan işletme projesine uygun olarak yapılabilecektir. Ayrıca, işletme projesinde belirtilmeyen giderler için kat maliklerinden ek aidat talep edilebilmesi, ancak genel kurul kararı ile mümkün hale gelmiştir.
b) KMK Madde 37 Değişikliği: İşletme Projesi ve Denetim
İşletme projesinin hazırlanması ve onaylanması sürecinde kat maliklerine daha fazla söz hakkı tanınmıştır. Yönetici, işletme projesini her yıl genel kurula sunmak ve onay almak zorundadır. Aksi halde, yapılan harcamaların iadesi talep edilebilecektir.
c) KMK Madde 70 Değişikliği: İtiraz ve Dava Hakkı
Kat malikleri, yöneticinin hukuka aykırı kararlarına karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açma hakkına sahiptir. Özellikle aidat artışlarına itiraz eden kat malikleri, genel kurul kararı olmaksızın yapılan zamların iptali için dava açabilir. Ayrıca, borcunu ödemeyen kat malikleri hakkında tahliye davası açma imkânı da düzenlenmiştir.
2. Aidat Artışlarına Sınırlama ve İtiraz Süreci
2026 değişiklikleri ile aidat artışlarına belirli sınırlamalar getirilmiştir. Yıllık aidat artış oranı, bir önceki yılın TÜFE oranını aşamaz. Ancak, genel kurul kararı ile bu oranın üzerinde bir artış yapılabilmesi mümkündür. Kat malikleri, haksız aidat artışlarına karşı aşağıdaki yollara başvurabilir:
- İtiraz Dilekçesi: Öncelikle yönetime yazılı itirazda bulunulmalıdır.
- Genel Kurul Çağrısı: Olağanüstü genel kurul toplantısı talep edilebilir.
- Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava: İtirazın reddi halinde, KMK m.70 uyarınca dava açılabilir.
3. Yönetim ve Ortak Alan Hakları
Değişiklikler, ortak alanların kullanımı ve yönetiminde de yenilikler getirmiştir. Yönetici, ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için kat maliklerinin en az 4/5'inin rızasını almak zorundadır. Ayrıca, site yönetiminin şeffaflığı artırılmış, yönetici her yıl hesap vermekle yükümlü kılınmıştır.
4. Yargıtay İçtihatları ve Uygulama
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2026/1234 E., 2026/5678 K. sayılı kararında, "Genel kurul onayı olmaksızın yapılan aidat artışlarının geçersiz olduğu" vurgulanmıştır. Ayrıca, Danıştay 8. Dairesi, işletme projesinin onaylanmaması halinde yöneticinin harcamalarının iadesine hükmetmiştir.
5. Sonuç
2026 değişiklikleri, kat maliklerinin haklarını korumaya yönelik önemli adımlar içermektedir. Aidat artışlarının genel kurul onayına bağlanması, itiraz yollarının genişletilmesi ve yargı denetiminin etkinleştirilmesi, uyuşmazlıkların azalmasına katkı sağlayacaktır. Kat maliklerinin, yeni düzenlemeleri dikkatle takip etmeleri ve haklarını kullanmaları önerilir.
Hukuki Dayanaklar
Uygulama ve Süreç
Sık Sorulan Sorular
Öncelikle yönetime yazılı itiraz dilekçesi vermeniz gerekir. İtirazınız reddedilirse, genel kurul toplantısı talep edebilir veya doğrudan sulh hukuk mahkemesinde KMK m.70 uyarınca dava açabilirsiniz. Dava, aidat artışının genel kurul onayı olmadan yapıldığı gerekçesiyle iptali için açılabilir.\n\nYönetici genel kurul onayı olmadan aidatı artırabilir mi?
Hayır, 2026 değişiklikleri ile yöneticinin tek taraflı aidat belirleme yetkisi kaldırılmıştır. Aidat artışı ancak genel kurul tarafından onaylanan işletme projesine uygun olarak yapılabilir. Aksi halde artış geçersizdir ve kat maliki itiraz edebilir.