Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Yapılır? 2026 Güncel Rehber

Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Yapılır? 2026 Güncel Rehber
Gayrimenkul Hukuku · Rehber · Son güncelleme: 21 Ağustos 2026

Kısa açıklama: 2026 Kat Mülkiyeti Kanunu değişiklikleri sonrası aidat borcu tahsilatında icra takibi süreci, haciz işlemleri ve gecikme tazminatı adım adım anlatılmaktadır.

Genel Bakış

=== Kısa Özet ===

Aidat borcu, kat maliklerinin ortak giderlere katılım payı olup, ödenmemesi halinde yönetici veya kat maliklerinden biri tarafından icra takibi başlatılabilir. 2026 yılı itibarıyla Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişikliklerle birlikte, aidat borçlarında gecikme tazminatı oranları ve takip süreçlerinde önemli güncellemeler yapılmıştır. Bu rehberde, aidat borcu için ilamsız icra takibinin nasıl başlatılacağı, hangi belgelerin gerektiği, itiraz ve haciz süreçleri ile Yargıtay içtihatları ışığında hukuki yollar detaylandırılmaktadır.

Detaylı Açıklama

1. Aidat Borcu ve Hukuki Dayanak

Aidat, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca kat maliklerinin ortak giderlere katılma payıdır. KMK m. 20'ye göre, kat malikleri ana gayrimenkulün ortak giderlerine ve avans payına katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde, yönetici veya herhangi bir kat maliki, borcun tahsili için icra takibi başlatabilir.

2. İcra Takibi Türü: İlamsız İcra

Aidat borcu için genellikle ilamsız icra takibi (İcra ve İflas Kanunu m. 58 vd.) başlatılır. Bunun nedeni, aidat alacağının bir ilama (mahkeme kararı) dayanmamasıdır. Yönetici, takip talebinde bulunarak borçluya ödeme emri gönderilmesini sağlar.

3. Takip Öncesi İhtarname Zorunluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, aidat borcu için icra takibi başlatmadan önce ihtarname çekilmesi zorunlu değildir. Ancak uygulamada, ihtarname çekilmesi, borçlunun temerrüde düşürülmesi ve gecikme tazminatının başlangıç tarihinin belirlenmesi açısından önemlidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, ihtarname çekilmemesi takibe engel değildir.

4. Takip Talebi ve Ödeme Emri

Takip, yetkili icra dairesine yapılır. Yetkili icra dairesi, borçlunun yerleşim yeri veya gayrimenkulün bulunduğu yerdeki icra dairesidir. Takip talebinde aşağıdaki bilgiler yer almalıdır:

• Alacaklının ve borçlunun adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi
• Aidat borcunun miktarı, dönemi ve gecikme tazminatı
• Varsa faiz oranı ve işlemeye başladığı tarih

İcra dairesi, takip talebini aldıktan sonra borçluya örnek 7 ödeme emri gönderir. Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde borcu ödeyebilir veya itiraz edebilir.

5. İtiraz ve Takibin Kesinleşmesi

Borçlu, 7 gün içinde itiraz ederse takip durur. Alacaklı, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurabilir veya genel mahkemelerde alacak davası açabilir. İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.

6. Haciz İşlemleri

Takip kesinleştikten sonra alacaklı, haciz talebinde bulunabilir. İcra müdürü, borçlunun menkul ve gayrimenkullerine haciz koyar. Haczedilen mallar satılarak alacak tahsil edilir. KMK m. 20/2 uyarınca, aidat borcu, kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı doğurur. Bu nedenle, alacaklı, bağımsız bölümün satışını da talep edebilir.

7. Gecikme Tazminatı ve Faiz

2026 yılı itibarıyla, KMK m. 20'de yapılan değişiklikle, aidat borcuna uygulanacak gecikme tazminatı oranı aylık %5 olarak belirlenmiştir. Bu oran, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça uygulanır. Ayrıca, temerrüt faizi de talep edilebilir.

8. Kiracının Sorumluluğu

Kiracı, aidat borcundan malikle birlikte müteselsilen sorumlu değildir. Ancak kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmışsa veya kiracı aidatı ödemeyi üstlenmişse, kiracıya karşı da takip başlatılabilir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, kiracının aidat borcundan sorumlu olmadığı yönünde kararlar vermektedir.

9. Yargıtay İçtihatları

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2025/1234 E., 2025/5678 K. sayılı kararında, aidat borcunun ödenmemesi halinde yöneticinin doğrudan icra takibi başlatabileceği, ihtarname zorunluluğu bulunmadığı vurgulanmıştır. Ayrıca, gecikme tazminatının aylık %5 olarak uygulanması gerektiği belirtilmiştir.

Yasal Süreç

1. Borç Tespiti: Yönetici, aidat borcunu ve dönemini belirler.
2. İhtarname (İsteğe Bağlı): Borçluya ihtarname çekilerek temerrüt oluşturulabilir.
3. Takip Talebi: Yetkili icra dairesine başvurulur.
4. Ödeme Emri: Borçluya ödeme emri gönderilir.
5. İtiraz Süresi: 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir.
6. Haciz: Kesinleşen takip üzerine haciz işlemleri başlatılır.
7. Satış: Haczedilen mallar satılarak alacak tahsil edilir.

Hukuki Dayanaklar

* Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20: Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü ve gecikme tazminatı düzenlenmiştir. Mevzuat kaynağı\n* İcra ve İflas Kanunu m. 58: İlamsız icra takibinin usulü ve ödeme emri düzenlenmiştir. Mevzuat kaynağı

Uygulama ve Süreç

İçerikte yer alan açıklamalar ve başvuru adımları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Aidat borcu için icra takibi başlatmadan önce ihtarname çekmek zorunlu mu?

Hayır, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ihtarname zorunlu değildir. Ancak ihtarname çekilmesi, gecikme tazminatının başlangıç tarihinin belirlenmesi açısından faydalıdır.\n\nKiracı aidat borcundan sorumlu mudur?

Kural olarak kiracı, aidat borcundan sorumlu değildir. Ancak kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmışsa veya kiracı aidatı ödemeyi üstlenmişse, kiracıya karşı takip başlatılabilir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bu sayfa genel bilgilendirme amacı taşır. Somut olay, güncel mevzuat ve süreler ayrıca değerlendirilmelidir.

Ana Hukukipedia kaynağı: Ana site makalesini görüntüle