Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Tespiti Davası: TBK m. 344 Kapsamında Şartlar ve Yargıtay Kararları

Kısa açıklama: Kira bedelinin tespiti davası, kiracı ile kiraya veren arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda uyuşmazlık çıkması halinde başvurulan bir hukuki yoldur. Bu makale, TBK m. 344 ve ilgili mevzuat çerçevesinde kira tespit davasının açılma şartlarını, görevli mahkemeyi, dava sürecini ve Yargıtay'ın güncel kararlarını detaylı olarak inceleyecektir.

Genel Bakış

Kısa Özet

Kira bedelinin tespiti davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin beşinci yılının sona ermesinden itibaren kiracı veya kiraya verenin, kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebildiği bir dava türüdür. Bu dava, kira artış oranlarının sözleşmede belirlenen oranlarla veya yasal sınırlamalarla bağlı kaldığı durumlarda, hakkaniyete uygun bir kira bedelinin tespitini sağlar. Makalede, davanın açılma şartları, görevli ve yetkili mahkeme, dava süreci, Yargıtay içtihatları ve uygulamadaki önemli noktalar ele alınmaktadır.

Kira Bedelinin Tespiti Davasının Hukuki Dayanağı

Kira bedelinin tespiti davası, TBK m. 344/3'te düzenlenmiştir. Madde metni şöyledir:

> "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından belirlenir. Beş yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise, kira bedeli, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından belirlenir. Ancak, beş yıldan sonraki kira yıllarında, kira bedeli, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından belirlenir. Bu hüküm, 1/7/2012 tarihinden sonra akdedilmiş sözleşmelere uygulanır."

Görüldüğü üzere, TBK m. 344, kira artışlarına sınırlama getirmekte ve beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde kira bedelinin yeniden tespiti için dava açılmasına olanak tanımaktadır. Bu dava, uygulamada "kira tespit davası" olarak bilinir.

Kira Tespit Davasının Açılma Şartları

Kira tespit davası açılabilmesi için bazı şartların varlığı gereklidir:

• Sözleşmenin beş yılını doldurmuş olması: TBK m. 344/3'e göre, beş yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, beşinci yılın sona ermesinden itibaren kira bedelinin yeniden belirlenmesi istenebilir. Beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde ise, sözleşme süresi boyunca kira bedeli artışı sözleşme hükümlerine tabidir; ancak sözleşmede hüküm yoksa yasal sınırlamalar uygulanır.
• Dava açma süresi: Kira tespit davası, her kira yılı için ayrı ayrı açılabilir. Dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır? Aslında, TBK m. 344'te böyle bir süre öngörülmemiştir. Ancak uygulamada, kira tespit davasının, kira yılının başlangıcından itibaren açılması ve bir sonraki kira yılı için geçerli olacak bedelin tespiti istenir. Yargıtay, kira tespit davasının her yıl için açılabileceğini kabul etmektedir.
• Taraflardan birinin dava açması: Kiracı veya kiraya veren, kira bedelinin tespiti için dava açabilir. Dava, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren veya kiracı tarafından açılır.
• Kira bedelinin uyuşmazlık konusu olması: Taraflar arasında kira bedelinin miktarı konusunda uyuşmazlık bulunmalıdır. Eğer taraflar kira bedelinde anlaşmışlarsa, dava açmaya gerek yoktur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davasında görevli mahkeme, kira sözleşmesinin konusuna göre belirlenir:

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında: Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir (HMK m. 4/1-a).
• Diğer kira sözleşmelerinde: Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Yetkili mahkeme ise, genel yetki kurallarına göre belirlenir. HMK m. 6'ya göre, davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Ancak kira sözleşmelerinde, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m. 12).

Dava Süreci

Kira tespit davası, diğer hukuk davaları gibi açılır ve yargılama süreci işler. Dava dilekçesinde, tarafların bilgileri, kira sözleşmesinin tarihi, kira bedeli, talep edilen yeni kira bedeli ve gerekçeleri belirtilir. Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak, taşınmazın emsal kira bedellerini, ekonomik koşulları ve hakkaniyet ilkelerini değerlendirir. Yargılama sonucunda mahkeme, yeni kira bedelini tespit eder.

Yargıtay Kararları ve Uygulama

Yargıtay, kira tespit davalarında önemli içtihatlar oluşturmuştur. Özellikle:

• Hakkaniyet indirimi: Yargıtay, kira bedelinin tespitinde hakkaniyet ilkelerinin gözetilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Emsal kira bedelleri araştırılırken, taşınmazın konumu, niteliği, kullanım amacı gibi faktörler dikkate alınır.
• Beş yılın hesabı: Beş yıllık süre, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır. Sözleşme yenilense dahi, ilk sözleşme tarihi esas alınır.
• Dava açma zamanı: Kira tespit davası, her kira yılı için ayrı ayrı açılabilir. Dava, kira yılının bitiminden önce açılmalıdır ki, bir sonraki kira yılı için geçerli olsun.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Kira tespit davası, TBK m. 344/3'e dayanır ve beş yılını dolduran sözleşmelerde kira bedelinin yeniden belirlenmesini sağlar. Kira uyarlama davası ise, TBK m. 138'e dayanır ve sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasını talep eder. Uyarlama davası, her zaman açılabilir; ancak tespit davası için beş yıl şartı aranır.

Yasal Süreç

1. Dava açma: Kiracı veya kiraya veren, kira tespit davasını görevli ve yetkili mahkemede açar.
2. Dilekçeler teatisi: Dava dilekçesi davalıya tebliğ edilir; davalı cevap dilekçesi verir.
3. Ön inceleme: Mahkeme, dava şartlarını ve ilk itirazları inceler.
4. Tahkikat: Bilirkişi incelemesi yapılır, deliller toplanır.
5. Karar: Mahkeme, yeni kira bedelini tespit eder.
6. Kanun yolu: Karara karşı istinaf ve temyiz yolları açıktır.

Hukuki Dayanaklar

• Türk Borçlar Kanunu m. 344: Kira bedelinin belirlenmesi ve kira tespit davasının dayanağı. Mevzuat kaynağı
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4: Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görevi. Mevzuat kaynağı

Uygulama ve Süreç

İçerikte yer alan açıklamalar ve başvuru adımları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin beşinci yılının sona ermesinden itibaren her kira yılı için açılabilir. Dava, bir sonraki kira yılı için geçerli olacak kira bedelinin tespitini amaçlar. Örneğin, 1 Ocak 2020'de başlayan bir kira sözleşmesinde, 1 Ocak 2025'ten itibaren kira tespit davası açılabilir.

Kira tespit davasında görevli mahkeme hangisidir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında Sulh Hukuk Mahkemesi, diğer kira sözleşmelerinde Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bu sayfa genel bilgilendirme amacı taşır. Somut olay, güncel mevzuat ve süreler ayrıca değerlendirilmelidir.

Kaynak

Ana site makalesini görüntüle