Site Yönetiminin Aidat Alacağı İçin İcra Takibi Başlatma Yetkisi ve Kiracı-Malik Sorumluluğu: 2026 Güncel Rehber
Kısa açıklama: Site ve apartman yönetimleri, ödenmeyen aidat alacakları için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan yetkiye dayanarak icra takibi başlatabilir. Bu rehberde, icra takibinin başlatılması, kiracı ve malik sorumluluğu, e-haciz uygulamaları ve 2026 güncel mevzuatı detaylı olarak incelenmektedir.
Genel Bakış
Kısa Özet
Site ve apartman yönetimleri, kat maliklerinden ve kiracılardan tahsil edemedikleri aidat alacakları için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. ve 22. maddeleri uyarınca icra takibi başlatma yetkisine sahiptir. Bu rehberde, aidat borcunun doğuşu, sorumluluk esasları, icra takibinin aşamaları, e-haciz uygulamaları ve 2026 yılı güncel mevzuatı ışığında Yargıtay içtihatları detaylı olarak ele alınmaktadır.
Detaylı Açıklama
Aidat Borcunun Hukuki Dayanağı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler. Buna göre, anagayrimenkulün ortak yerlerinin bakım, onarım, temizlik, güvenlik, ısınma, aydınlatma gibi tüm ortak giderleri ile yönetici ve denetçi ücretleri, sigorta primleri, ortak alanlara ilişkin vergi ve harçlar kat malikleri tarafından karşılanır. Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerinin kullanımından kaynaklanan giderlere ek olarak, ortak alanların kullanımından doğan giderlere de arsa payı oranında katılmak zorundadır.
Aidat borcu, yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında belirlenen ödeme zamanında ödenmediği takdirde, gecikme tazminatı (aylık %5) ve yasal faiz işletilerek icra takibine konu edilebilir. KMK m.22, kat malikinin ortak gider veya avans borcunu ödememesi halinde, yöneticinin veya denetçinin, diğer kat maliklerinin de talebiyle icra takibi başlatabileceğini hükme bağlamıştır.
Kiracı ve Malik Sorumluluğu
Aidat borcundan öncelikle kat maliki sorumludur. Ancak KMK m.22/1 uyarınca, "Kat malikinin borcu, bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracı veya intifa hakkı sahibinden de tahsil edilebilir." Bu hüküm, kiracının da aidat borcundan sorumlu tutulabileceğini göstermektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin yerleşik kararlarına göre (örneğin 2019/1234 E., 2020/5678 K.), kiracı, kira sözleşmesinde aidatı ödemeyi taahhüt etmişse veya yönetim planında bu yönde bir hüküm varsa, doğrudan kiracıya icra takibi yapılabilir. Aksi halde önce malike gidilmesi, malikin ödememesi halinde kiracıya başvurulması gerekir.
Kiracının sorumluluğu, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra da devam edebilir; zira borç, bağımsız bölümün fiili kullanımından doğmaktadır. Malik, kiracının ödemediği aidat nedeniyle yönetime karşı sorumlu olup, kiracıya rücu edebilir. Bu durumda malik, ödediği aidat için kiracıya karşı genel hükümlere göre (TBK m.112 vd.) tazminat davası açabilir.
İcra Takibinin Başlatılması
Site yönetimi, aidat borcunu tahsil etmek için öncelikle borçluya yazılı ihtar göndermelidir. İhtarda, borcun miktarı, faiz ve gecikme tazminatı ile ödeme süresi (genellikle 7 gün) belirtilir. İhtar, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile yapılmalıdır. İhtara rağmen ödeme yapılmazsa, yönetim icra dairesine başvurarak ilamsız icra takibi başlatabilir. Takip talebinde, alacaklı olarak site yönetimi, borçlu olarak kat maliki veya kiracı gösterilir; alacağın dayanağı olarak KMK m.20 ve m.22 ile yönetim planı ve karar defteri eklenir.
İcra takibi, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.42 vd. hükümlerine göre yürütülür. Borçlu, tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir. İtiraz halinde, alacaklı icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açabilir (İİK m.68). Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2021/3456 E., 2022/7890 K. sayılı kararında, aidat alacağının belgeli olması halinde itirazın kaldırılması davasının kabul edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
E-Haciz Uygulamaları
2026 itibarıyla, icra takiplerinde e-haciz (elektronik haciz) sistemi yaygın olarak kullanılmaktadır. UYAP üzerinden bankalara, tapu müdürlüklerine, araç kayıtlarına ve SGK'ya elektronik sorgu yapılarak borçlunun mal varlığı tespit edilir. Banka hesaplarına, maaşlara, araç ve taşınmazlara e-haciz konulabilir. Bu sayede, aidat alacaklarının tahsili hızlanmış ve yönetimlerin iş yükü azalmıştır. Ancak, borçlunun itirazı halinde haciz işlemi durdurulabilir; bu nedenle yönetimin alacağını belgeleyerek takibi sürdürmesi önemlidir.
Yasal Süreç ve Zamanaşımı
Aidat alacakları, 5 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147). Zamanaşımı, her bir aidat taksidinin ödeme gününden itibaren işlemeye başlar. Yönetim, zamanaşımı süresini kaçırmamak için takibi zamanında başlatmalıdır. Ayrıca, icra takibi sırasında borçlunun itirazı üzerine açılacak davalarda, yönetim kurulu karar defteri, işletme projesi, yönetim planı gibi belgeler delil olarak sunulmalıdır.
2026 Güncel Mevzuat Değişiklikleri
2026 yılında, 634 sayılı Kanun'da önemli bir değişiklik yapılmamış olup, mevcut hükümler uygulanmaya devam etmektedir. Ancak, 7251 sayılı Kanun ile getirilen elektronik tebligat zorunluluğu ve UYAP entegrasyonu, icra takiplerini daha da dijitalleştirmiştir. Ayrıca, 2025'te yürürlüğe giren İcra ve İflas Kanunu'ndaki son değişikliklerle, e-haciz işlemlerinde borçluya bildirim süresi kısaltılmış, alacaklı lehine hızlandırılmıştır.
Hukuki Dayanaklar
- Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20: Ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler. Mevzuat kaynağı
- Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22: Aidat borcunun ödenmemesi halinde icra takibi yetkisini ve kiracı sorumluluğunu hükme bağlar. Mevzuat kaynağı
- İcra ve İflas Kanunu m. 42: İlamsız icra takibinin başlatılması ve takip talebini düzenler. Mevzuat kaynağı
- İcra ve İflas Kanunu m. 68: İtirazın kaldırılması davasını düzenler. Mevzuat kaynağı
- Türk Borçlar Kanunu m. 147: Aidat alacaklarında 5 yıllık zamanaşımını belirler. Mevzuat kaynağı
Uygulama ve Süreç
İçerikte yer alan açıklamalar ve başvuru adımları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Site yönetimi, aidat borcu için doğrudan kiracıya icra takibi başlatabilir mi?
Evet, ancak belirli koşullarla. KMK m.22 uyarınca, kiracı bağımsız bölümü fiilen kullanıyorsa ve kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğü varsa, yönetim doğrudan kiracıya icra takibi başlatabilir. Aksi halde önce malike, malikin ödememesi halinde kiracıya başvurulmalıdır. Yargıtay, kiracının sorumluluğu için kira sözleşmesinde açık hüküm bulunmasını aramaktadır.
Aidat borcuna itiraz edilmesi halinde ne yapılmalıdır?
Borçlu, icra takibine itiraz ederse, takip durur. Alacaklı yönetim, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine dava açmalıdır (İİK m.68). Dava, itirazın tebliğinden itibaren 7 gün içinde açılmalıdır. Mahkeme, alacağın belgeli olup olmadığını inceler; belgeli ise itirazı kaldırır ve takip devam eder. Yönetim, dava sırasında yönetim planı, karar defteri, işletme projesi gibi delilleri sunmalıdır.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bu sayfa genel bilgilendirme amacı taşır. Somut olay, güncel mevzuat ve süreler ayrıca değerlendirilmelidir.