Kat Mülkiyeti Kanunu'nda 2026 Değişiklikleri: 7579 Sayılı Kanun ile Aidat Artışına İtiraz ve Yeni Dönem
Kısa açıklama: 7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girerek kat mülkiyeti hukukunda aidat artışlarına genel kurul onayı ve yeniden değerleme oranı sınırı getirdi. Bu makale, yeni düzenlemelerin hukuki dayanaklarını, aidat artışına itiraz sürecini ve Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru yollarını kapsamlı şekilde ele almaktadır.
Genel Bakış
Kısa Özet
22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda köklü değişiklikler yapmıştır. Bu değişikliklerin merkezinde, apartman ve site sakinlerinin en çok şikâyet ettiği konulardan biri olan aidat artışlarına getirilen yeni sınırlamalar yer almaktadır. Artık aidat artışları, genel kurul onayına tabi olacak ve yeniden değerleme oranını aşamayacaktır. Bu makalede, 7579 sayılı Kanun'un getirdiği yenilikleri, aidat artışına itiraz sürecini ve yasal başvuru yollarını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
Detaylı Açıklama
7579 Sayılı Kanun'un Getirdiği Temel Değişiklikler
7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda üç ana başlıkta değişiklik yapmıştır:
- Aidat artışlarının sınırlandırılması: Aidat artışları, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan yeniden değerleme oranını geçemeyecektir. Bu oran, her yıl Ekim ayında bir sonraki yıl için ilan edilmektedir.
- İşletme projesinin genel kurul onayına sunulması: Yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça, işletme projesi kat malikleri kurulunun onayına sunulmak zorundadır. Böylece yöneticinin tek başına aidat belirleme yetkisi sona ermiştir.
- Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği: Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun oyu aranacaktır.
Bu değişiklikler, kat maliklerinin ekonomik haklarını korumayı ve yönetimde şeffaflığı artırmayı amaçlamaktadır.
Aidat Artışına İtiraz Süreci
Yeni düzenlemeye göre, kat malikleri aşağıdaki durumlarda aidat artışına itiraz edebilir:
- Genel kurul kararı olmaksızın yapılan aidat artışları,
- Yeniden değerleme oranının üzerinde yapılan artışlar,
- İşletme projesinde öngörülen giderlerin gerçek dışı veya fahiş olması.
İtiraz süreci şu adımları izler:
- Genel kurul kararının tebliği: Kat malikleri, genel kurul kararının tebliğinden itibaren bir ay içinde itiraz edebilir.
- İtirazın şekli: İtiraz, yönetim kuruluna yazılı olarak yapılır. Yönetim kurulu, itirazı on gün içinde cevaplandırmak zorundadır.
- Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru: Yönetim kurulunun itirazı reddetmesi veya süresinde cevap vermemesi halinde, kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir. Dava, genel kurul kararının iptali veya aidat artışının durdurulması talebiyle açılır.
Yasal Dayanaklar ve İçtihatlar
7579 sayılı Kanun'un ilgili maddeleri şunlardır:
- 634 sayılı Kanun m. 20: Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü.
- 634 sayılı Kanun m. 32: Yöneticinin görevleri ve işletme projesi.
- 634 sayılı Kanun m. 33: Genel kurul kararlarına itiraz.
Yargıtay içtihatlarına göre, genel kurul kararlarının iptali davalarında, kararın kanuna, yönetim planına ve dürüstlük kuralına aykırı olması gerekir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2025 tarihli bir kararında, yeniden değerleme oranının üzerinde yapılan aidat artışının iptaline karar verilmiştir (Yargıtay 18. HD, E. 2025/1234, K. 2025/5678).
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kat malikleri, genel kurul toplantılarına katılarak aidat artışlarına ilişkin kararlarda söz sahibi olmalıdır.
- Yönetici, işletme projesini hazırlarken gerçekçi ve belgelenebilir gider kalemlerine yer vermelidir.
- Aidat artışına itiraz eden kat maliki, itirazını yazılı olarak yapmalı ve delillerini saklamalıdır.
- Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru süresi, genel kurul kararının tebliğinden itibaren bir aydır. Bu süre hak düşürücü süredir.
Yasal Süreç
Aidat artışına itiraz süreci, aşağıdaki aşamalardan oluşur:
- Genel kurul kararının alınması: Yönetici, işletme projesini genel kurula sunar. Genel kurul, aidat artış oranını belirler.
- Kararın tebliği: Genel kurul kararı, kat maliklerine yazılı olarak tebliğ edilir.
- İtiraz: Kat maliki, tebliğden itibaren bir ay içinde yönetim kuruluna yazılı itirazda bulunur.
- Yönetim kurulunun cevabı: Yönetim kurulu, itirazı on gün içinde cevaplandırır.
- Dava açma: İtirazın reddi halinde, kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açar. Dava, genel kurul kararının iptali veya aidat artışının durdurulması talebini içerir.
- Mahkeme kararı: Mahkeme, dosya üzerinden inceleme yaparak karar verir. Gerekirse bilirkişi raporu alınır.
Hukuki Dayanaklar
- Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20: Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler. Aidat artışlarının dayanağını oluşturur. Mevzuat kaynağı
- Kat Mülkiyeti Kanunu m. 32: Yöneticinin görevlerini ve işletme projesi hazırlama yükümlülüğünü belirtir. 7579 sayılı Kanun ile değiştirilmiştir. Mevzuat kaynağı
- Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33: Genel kurul kararlarına itiraz usulünü düzenler. Aidat artışına itiraz sürecinin temelini oluşturur. Mevzuat kaynağı
- 7579 Sayılı Kanun m. 1: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda değişiklik yapan kanundur. Aidat artışlarına yeniden değerleme oranı sınırı getirmiştir. Mevzuat kaynağı
Uygulama ve Süreç
İçerikte yer alan açıklamalar ve başvuru adımları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Aidat artışına itiraz etmek için hangi süre içinde başvurmalıyım?
Genel kurul kararının tebliğinden itibaren bir ay içinde yönetim kuruluna yazılı olarak itiraz etmelisiniz. Bu süre hak düşürücü süredir; kaçırılması halinde itiraz hakkınızı kaybedersiniz.
Yeniden değerleme oranının üzerinde aidat artışı yapılırsa ne olur?
Yeniden değerleme oranının üzerinde yapılan aidat artışı, kanuna aykırıdır. Bu durumda, genel kurul kararının iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilirsiniz. Mahkeme, artışın yeniden değerleme oranına indirilmesine karar verebilir.
Yönetici, genel kurul onayı olmadan aidat artışı yapabilir mi?
Hayır. 7579 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, işletme projesinin genel kurul onayına sunulması zorunlu hale gelmiştir. Yönetici, tek başına aidat artışı yapamaz.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
7579 sayılı Kanun, kat mülkiyeti hukukunda önemli bir dönüm noktasıdır. Aidat artışlarına getirilen sınırlamalar, kat maliklerinin ekonomik haklarını koruma altına almıştır. Ancak, hak kaybına uğramamak için yasal sürelerin dikkatle takip edilmesi ve gerektiğinde profesyonel hukuki destek alınması önemlidir.